杉並区高円寺のノグチ不動産・吉田忍＜ヨシダシノブ＞です。
高円寺には借地が多数あります。
昔農家だった大地主が、農地を宅地にし細分化して貸出しすことにより地代収入を得ていましたが、近年は土地の評価が高騰し、固定資産税額が地代収入を圧迫するようになっています。地代を値上げするにも借地人の抵抗があり、地主業もうまみがなくなってきました。
土地を借地人から返してもらうにも借地法で借地人の権利が保護されいて、借地契約期間満了が近づいても正当事由がなければ土地を返してもらえないのが実情です。
また世代交代により子供が地主業を引き継いでも、子供は本業があるため地主業に専念できません。
借地を管理するのが煩わしくなったときには、借地人に貸したまま土地を処分する方法があります。
いわゆる「底地売買」で三つのパターンがあります。
①底地を第三者に売却する
②底地を借地人に売却する。
③借地人と等価交換する。
①の底地を第三者に売却する場合、第三者は投資目的として購入するので、地代の利回りが良くなくては購入する意味がありません。期待利回りは３％程でしょう。
70坪の借地を坪500円、月額35,000円の地代で賃貸していれば年間で420,000円です。期待利回り３％で計算すると底地価格は14,000,000円。
②底地を借地人に売却する場合は、国税庁が公表している路線価借地権割合を参考にして計算します。
更地相場価格が坪150万円で借地権割合が借地70％底地30％であれば、150万円×70坪×30％で31,500,000円です。①の第三者に売却するより高い金額で売れますが、借地人にお金がなければ話は進みません。
資力のない賃借人と折衝するにはどうするか。
その手法は③の借地人と等価交換する。
これは借地を2分割して借地権と底地を交換する手法です。
②で参考にした路線価借地権割合で借地70％、底地30％の70坪の借地を49坪（70坪×70％）と21坪（70坪×30％）に分筆して49坪を借地人名義に等価交換する手法です。
借地人は無償で所有権の土地を手に入れ（分筆登記費用は地主負担とします。）、地主は21坪の更地を処分し換金すればお互いwin-winの関係で収まります。
地主は更地21坪を坪150万円で第三者に売却すれば②と同じく31,500,000円の利益になります。（①②③も譲渡税は発生します。）
ここで注意することは「最低敷地の限度」です。
杉並区においては土地細分化防止のために土地を細かく分筆することを規制しています。
例えば100㎡の土地で最低敷地限度が60㎡であれば、100㎡の土地を50㎡ずつに分筆すると双方とも建築確認が取れなくなり家が建たない土地になります。30坪程の借地の等価交換はやらないようにしましょう。
最低敷地の限度は「すぎなびマップの都市計画情報」で確認ができます。
借地底地の等価交換は互いに譲渡したことになるので譲渡税の対象になりますが、同種の固定資産の交換の場合は特例で譲渡税は繰り延べになり、譲渡がなかったことにみなされます。（確定申告は必要です。）
課税繰り延べの適用要件はまだありますので不動産コンサルティングマスターの吉田までご相談くださいね。
後編は交換する借地に借地人の家屋がまたがっているときはどうするか。
この場合の解決方法をご説明します。
