杉並区高円寺のノグチ不動産・吉田忍＜ヨシダシノブ＞です。
最近は梅雨というより雨期ですね。この時期は髪をセットしても湿気でクルクルになります（笑）
前編で底地の処分は3パターンと説明しました。
①底地を第三者に売却する。
②底地を借地人に売却する。
③底地と借地を等価交換する。
借地人に資力がない場合は③の等価交換をお勧めしました。一定の要件を満たせば双方とも特例で譲渡税課税が繰り延べされます。
しかし借地人の自宅が敷地一杯に建っている場合は、建物を取壊しなければなりません。ここで建物を解体取壊しする費用の負担をどうするか。その場合は借地人と交換した土地の一部を、借地人から譲渡してもらうことで解決します。
ここで注意することは、交換の特例の適用要件のひとつに「交換時における交換取得資産の時価と交換譲渡資産の時価との差額がこれらのうち、いずれか高い方の価格の20％を超えないこと」があります。
前回のコラムの例で70坪の借地を借地権割合の70：30で分けて、借地人が４９坪の所有権、地主が２１坪の所有権に等価交換するケースでご説明しました。
1坪150万円での計算式は（150万円×49坪×30％＝2,205万円＝150万円×21坪×70％）の等価になります。20％までは差額が認められますので2,205万円×20%＝441万円までがＯＫ。借地人から3坪を440万円で購入します。
これを「交換差金」といいます。借地人は440万円で建物解体費と440万円に対する譲渡税の支払いに充当します。最終的には借地人が46坪、地主が24坪の所有権の更地になります。
借地人は土地を担保にして自宅を新築するか、土地を処分してマンションなどを購入するか選択肢が増えます。所有権になった土地を2分割して23坪を売却すれば自己資金で新築できます。（譲渡税は発生します。）
このように土地を再活用すれば社会的にも貢献できますので、底地でお困りの地主様は是非不動産コンサルティングマスターの吉田までご相談ください。
