株式会社ノグチ不動産のブログ

高円寺駅周辺の公示価格

2026-03-23

杉並区高円寺のノグチ不動産　吉田忍＜ヨシダシノブ＞です。

3月17日に令和8年度の地価公示（令和8年1月1日時点）が発表されました。

全国の全用途平均で5年連続上昇し、東京平均では6.5％の上昇率になりました。

高円寺駅周辺の公示価格は住宅地は前年度比約9％の伸び、商業地は約18％の伸びになり昨年（令和7年度）に比べると若干伸び率は低下しましたが、10年前に比べると30％増と依然として高水準となりました。

公示価格の上昇は相続税評価額を算出する路線価格に反映してきます。

高円寺北２丁目に土地60㎡のご自宅を所有していれば、公示地価ベースで計算すると約5,000万円、路線価は公示価格の80％程なので、相続税評価額は約4,000万円になり相続税基礎控除額3,000万円を超えてしまいますので、相続税が発生する可能性が高くなります。

ご自分の相続税をお知りになりたい方は、相続対策専門士の吉田までご相談くださいね。

＜高円寺南４-２３高南通り＞

相続空家3000万円控除の注意点

2026-03-01

杉並区高円寺のノグチ不動産　吉田忍＜ヨシダシノブ＞です。

相続した空家の3000万円控除については2024年４月27日付の不動産コラムで取り上げました。

今回は見逃しがちな注意点をご説明します。

控除の適用条件のひとつとして、

「相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡」

があります。

ここで気になるワード「譲渡」とはなんなのか。

譲渡とは譲り渡すこと。つまり売主が買主に「これを売ってもいいですよ」と契約が確定されたことを言います。

したがって譲渡とは「売買契約」を意味しています。

一般的な不動産売買は売主買主が価格等を合意後、売買契約を締結し、ある程度（２週間から１，２か月）のブランク期間を設けて決済引渡しとなります。

ブランク期間中に買主は代金の工面等、売主は敷地面積の確定（測量）等の手続きを行います。

税務上、譲渡日は「売買契約日」となります。「決済引渡日」ではありません。

具体例で、

・令和5年（2023年）4月20日に相続

・令和8年（2026年）12月5日に売買契約

・翌年の令和9年（2027年）2月15日に決済引渡し

をした事例でご説明します。

譲渡期限は令和8年12月31日ですので決済引渡日は令和9年2月15日ですが、売買契約日は

令和8年12月5日で期限内なので3000万円控除が使えます。

ここで重要な注意事項があります。

売買契約条項に「条件」を設ける場合があります。

①令和９年１月31日まで金融機関より住宅ローンが承認されなければ本契約は白紙解約となる。

②令和９年１月31日まで確定測量が成立しなければ本契約は白紙解約となる。

①②は「停止条件」となり令和9年１月３１日が売買確定日となり3000万円控除はアウトです！

この場合は停止条件日を売買契約した年内に設定してください。

どうしても停止条件日が翌年になる場合は方法がありますからご相談くださいね。

山林や別荘地をお持ちですか？

2025-11-03

杉並区高円寺のノグチ不動産・吉田忍＜ヨシダシノブ＞です。

令和6年４月１日に不動産の相続登記申請が義務化されました。

相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

自宅やアパートなど身近な不動産については、相続人全員で話し合いをして相続登記を申請すればよいですが、被相続人（亡くなられた方）が生前に購入した地方の山林や別荘地がある場合は難問です。

相続人はその不動産がどこにあるのかもわからなく、また別荘地ならば年間の管理費を支払っている場合もあります。

相続が義務化されたため、山林や別荘地も誰かの名義で相続しなければなりません。

その相続人は管理費などの維持費、固定資産税、土砂崩れなど災害があった場合の所有者責任を負わなくてはなりません。

これらの不動産は価値がなければ「負動産」になり、だれも相続したくありません。

この問題を解決すべく、令和5年4月27日に相続土地国庫帰属制度が創設されました。

相続物件を国に負担金を払って引き取ってもらう制度ですが、審査が非常に厳しく、建物がある場合や境界が未確定の場合などは審査の対象となりません。

また最近各地に出没するクマの生息する土地も対象外です。

●相続土地国庫帰属制度の詳細

さらに山林や別荘地の相続人を狙った詐欺集団も横行しています。

登記リストで所有者に連絡し、「高く買い取れます。そのためには事前に測量しなければならない」と持ち掛け測量費をだまし取って逃げる手口です。

これらの「負動産」を安全に処分する方法は「不動産引き取り業者」に依頼することです。

場所が不明で測量が未確定でも処分及び管理費用（約15万円～）を支払えば引き取ってもらえます。

国土交通省が発表した引取サービス業者は、全国で59社が存在します。

●不動産の「引取サービス」について（国土交通省）

但し、引取サービス業者の中にも悪徳業者がいます。

インターネットで「不動産引き取り」と検索すればかなりの業者がヒットしますが、上位にランキングしている業者が安心・安全な業者とは限りません。

山林や別荘地、原野などの「負動産」をお持ちの方、相続しなければならない方は相続対策専門士の吉田までご相談ください。

安心で健全な不動産引き取り業者をご紹介いたします。

高円寺の路線価

2025-07-12

杉並区高円寺のノグチ不動産　吉田忍＜ヨシダシノブ＞です。

7月1日に国税庁より令和7年度の路線価が発表されました。

相続税や贈与税、地代や借地権売買に関する評価額の指標になるのが路線価です。

高円寺駅周辺の商業地で一番地価の高い場所は北口のロータリーに面する高野青果前で、令和６年度の路線価が１㎡/244万円、令和７年度の路線価が１㎡/293万円、増減率は20.08％上昇しました。

＜高野青果前＞

以下表にまとめました。

商業地は昨年より約20％上昇、住宅地は10％上昇しました。

令和５年度から６年度の上げ幅は商業地で10％住宅地で5％でしたので、本年度の上げ幅は２倍になっています。

ご自身の土地の評価または地代について気になる方は相続対策専門士、不動産コンサルティングマスターの

吉田までご相談くださいね。

令和7年度税制改正について

2025-01-23

杉並区高円寺のノグチ不動産　吉田忍＜ヨシダシノブ＞です。

本年度最初の不動産コラムです。

明けましておめでとうございます。

2024年（令和6年）12月20日に『令和7年度税制改正大綱』が発表されました。

税制改正大綱とは、各省庁から出される税制改正の要望などを受け、税制調査会が中心となって翌年度以降の税制改正の方針をまとめるものです。

今回の改正のなかでは不動産に関する税制については「住宅ローン減税等に関する所要の措置」になります。

子育て世帯及び若者夫婦世帯を対象とした住宅ローン減税の優遇措置が、2025年（令和7年）12月31日まで1年間延長されます。

対象は子育て世帯（18歳以下の子どもがいる世帯）、若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが39歳以下の世帯）です。
控除対象借入限度額は長期優良住宅・低炭素住宅：5,000万円、ZEH水準省エネ住宅：4,500万円、省エネ基準適合住宅：4,000万円、その他の住宅は3,000万円になります。
控除期間は13年間、控除率は年間0.7%（年末のローン残高が3,000万円であれば3,000万円×0.7％＝21万円）
適用期限は2025年（令和7年）12月31日までに入居した場合で所得要件は合計所得金額2,000万円以下です。
床面積は50㎡以上でしたが、新築の場合床面積要件40㎡以上（合計所得金額1,000万円以下の場合）の緩和されました。

控除期間は新築住宅は13年、中古住宅は10年です

不動産業界団体は中古住宅の住宅ローン減税の控除期間や広さ要件等を、新築並みにすることを要望していますが残念ながらこの要望は通りませんでした。

住宅ローン減税は最初の年は確定申告が必要です。給与所得者の方は、２年目以後の年分については、年末調整で住宅ローン控除の適用を受けることができます。

詳しくは不動産コンサルティングマスターの吉田までお問い合わせくださいね。

孤独死と相続財産清算人

2024-11-25

杉並区高円寺のノグチ不動産　吉田忍＜ヨシダシノブ＞です。

日本では65歳以上の単身高齢者の数は男女ともに増加しており、令和2年には男性が15.0%、女性が22.1%が人口に占める割合となっています。令和32年には男性26.1%、女性29.3%になると見込まれているそうです。

単身高齢者が賃貸住まいの場合、お亡くなりになったときは、民法の原則では賃貸借契約は終了せず相続人に継承されます。

相続人がいない、もしくは不明の場合は賃貸借契約がそのまま存続するので大家さんは困ったことになりますよね。

まずは家賃の支払いがストップします。また遺品である残置物は大家さんが勝手に処分はできません。

賃貸借契約の終了及び残置物の処分をするには、大家さんが利害関係人（債権者）として「相続財産清算人の選任」を申立しなければなりません。

相続財産清算人の選任は被相続人の住所を管轄する家庭裁判所に申立します。

申立は申立人が予納金を納付する必要があります。

相続財産清算人選任の申立ができる人は・利害関係人（債権者や特別縁故者など）・検察官です。

但し被相続人の戸籍謄本や住民票除票、預貯金通帳のコピーなどの書類を提出する必要があるため、弁護士や司法書士に相談するのがよいでしょう。

相続財産清算人が選任されると

①家庭裁判所が相続財産清算人の選任及び相続人の捜索を官報等で６ヶ月以上公告します。それと同時に

②相続財産清算人が相続債権者・受遺者に対して遺産請求の申出するように２ヶ月以上公告します。

６ヶ月間に相続人の申出がなければ相続人がいないことが確定します。

これでやっと賃貸借契約の終了と残置物の処分の作業に取り掛かれます。

しかし被相続人に財産がなければ、滞納した家賃を回収できるとは限りません。

また債権者への支払いや相続財産清算人の報酬などがあれば納付した予納金が戻らないケースもあります。　　　　　　

　　　　　＜相続財産清算専任申立書＞

このように相続人がいない単身高齢者との賃貸借契約のトラブルを回避するために、賃貸人と賃借人の知人やイトコまたは居住支援法人とで、契約解除と残置物処理に関する委任契約書を取り交わす「モデル契約条項」を国土交通省が作成しています。

現に賃借人に単身高齢者がいらっしゃて不安に思っていいる大家さんは是非活用してください。

・残置物の処理等に関するリーフレット

・残置物の処理等に関するガイドブック

・残置物の処理等に関する契約書

・東京都の居住支援法人の紹介
ご不明な点があれば相続対策専門士の吉田までご連絡くださいね。

「正直不動産」原案者の夏原武氏登壇！無料セミナーのご案内

2024-08-25

10月9日(水)に公益財団法人　不動産流通推進センター主催・国交省及び業界５団体（全宅、全日、全住協、FRK、不動協）後援による一般消費者向け無料イベント「あなたの大事な不動産を守るため、今、知っておくべきこと！」を開催いたします。

セミナー登壇者はあの正直不動産原作者の夏原武氏、不動産を専門とする吉田豊弁護士です！

本セミナーは無料ですので奮ってご参加ください！！

セミナーの詳細はこちらです→「あなたの大事な不動産を守るため、今、知っておくべきこと！」

公租公課の清算

2024-08-17

杉並区高円寺のノグチ不動産　吉田忍＜ヨシダシノブ＞です。

高円寺阿波踊りも近づいてきて街も慌ただしくなってきました。

不動産売買契約書に＜公租公課等の分担＞という条項があります。

これは売買対象の不動産に課せられた固定資産税・都市計画税を売主・買主で分担しましようという慣行です。

一般的には売買した年の1月1日を起算日として、固定資産税・都市計画税を引渡日の前日までは売主、

引渡日以降は買主の負担として日割清算することを売買の条件としています。

固定資産税・都市計画税の納税義務者はその年の1月1日における固定資産の所有者なので、引渡日以降の清算金を

買主が売主に支払うことが通例です。

この清算金は税務上売買代金の一部とされ、売主が譲渡所得を申告する際には売買代金+固定資産税等清算金が譲渡価格となります。

建物の固定資産税・都市計画税の清算金については建物の取得価格に含まれるので、買主が不動産所得税を計算する際には減価償却の対象となります。

また売主が法人の場合は固定資産税・都市計画税清算金に消費税が賦課される場合もあるのでご注意くださいね。

グランメゾン国立富士見通り

2024-06-08

杉並区高円寺のノグチ不動産吉田忍＜ヨシダシノブ＞です。

先日、積水ハウス分譲のグランメゾン国立富士見通りの新築事業中止と建物解体が報道されました。

実は国立富士見通りは僕の通勤路で、前を通るたびに新築分譲なのになんかひっそりしているなぁと感じていました。

地域住民から景観を損ねるとの反対運動が起因になったそうです。

富士見通りなのにこの建物で富士山が半分見えなくなるとのことで、確かに富士見通りから望む富士山は壮美です。

この規模からすると20億円程の損失になると予測されますが、積水ハウスのブランドに傷が付くことを懸念して事業中止、建物解体に踏み切ったのでしょう。

我々土地建物を扱う仕事をしている者にとって、すでに完成した建物を一度も利用されなく取壊されることは胸が痛くなります。

さらにすでに契約して、入居を心待ちにしていた購入者は大変つらい思いになってるでしょう。

やはり事業を立ち上げるときには相当綿密で周到なリサーチをしないと、こういう結果になります。

空き家の特例の改正について

2024-04-27

杉並高円寺のノグチ不動産吉田忍＜ヨシダシノブ＞です。

前回のコラムで「空き家の譲渡所得税を0にする手続き」をご説明しましたが、令和5年度の税制改正でこの特例も改正がありました。

適応要件を満たした空き家の場合、その空き家を相続人が耐震改修する又は更地にした後に譲渡しなければ3,000万円の特別控除は使えませんでしたが、今年（令和6年）1月1日以降に譲渡した場合は引渡後、譲渡した翌年の2月15日までに、買主が耐震改修または更地にした場合もこの特例の対象になりました。

解体費用を買主の負担とすることもできますよね。

この場合売買契約書にはキチンと特約を付けましょう。

●取壊しの場合の特約

１．売主及び買主は、売主が本契約について租税特別措置法（昭和 32 年法律第 26 号）第 35 条第３項に定める空き家の譲渡所得の特別控除（以下「特別控除」という。）の適用を受けることを前提として、本契約の売買価格等諸条件を決定したことを互いに確認します。

２．売主及び買主は、本件土地及び建物の所有権移転後に買主が本件建物の全部の取壊し又は除却工事（以下「本工事」という。）を行うことに合意し、本工事については買主の責任と負担において、令和〇年〇月〇日までに完了させることとします。

なお、買主は、売主が本契約について特別控除の適用を受けるために必要となる書類（以下「必要書類」という。）を取得のうえ、令和〇年〇月〇日までに売主へ交付するものとします。

３．前項のとおり買主が本工事を完了できない又は売主へ必要書類の交付をしないことにより、売主が特別控除を受けることができなかった場合売主は買主に対し、特別控除を受けることによって本来得られた税控除額相当額の損害賠償を買主に請求することができることとします。
ただし、買主の責めに帰することができない事由により買主が義務を履行できなかった場合は、買主は責任を負わないものとします。

この特例は令和9年12月31日までなので、空き家を相続した時は早めの売却をご検討ください。

今回の改正では相続人が3人以上の場合は控除額が各3,000万円から各2,000万円に引き下げられたのでご注意を。

空き家を相続した方は相続対策専門士の吉田までご相談くださいね。