杉並区高円寺のノグチ不動産・吉田忍＜ヨシダシノブ＞です。
11月に入りました。街中ではクリスマス商品も目についてきましたね。
土地売買の契約には公簿売買と実測売買の2種類があります。
公簿売買とは法務局（登記所）に備え付けてある土地登記事項情報（登記簿）による地積を対象面積として売買する契約です。
契約条項には「本物件の対象面積を公簿面積とし、実測面積との間に差異が生じても売主買主は異議を申し立てしないとともに、売買代金増減の請求をしないものとする。」と明記します。これは売買契約後、実測して土地の面積が公簿面積より増えたり減っていても文句いわないでねという特約です。
登記情報による地積は尺貫法の時代からの面積を踏襲しているものもあり、必ずしも正確とは言えません。買主は増える分にはいいですが減っていたら困ります。
実測売買とは売主が土地家屋調査士に対象地の測量を依頼して、隣地所有者や道路・水路所有者（管理者）の立会のもと境界線を確認し、土地面積を確定して買主に引渡すことを条件とした契約です。
契約条項には「売主は隣地所有者の立会を得て、測量士又は土地家屋調査士に本地について測量させ、確定測量図を引渡日までに買主に交付する。」と明記します。
実測売買は境界標等で境界線を明確にした土地面積が実証されるので、買主にとっても売主にとっても公平でトラブルのない取引になります。
但し実測するには費用と時間がかかります。隣地が公道や水路などの公有地の場合は役所との立会になるので、申請してから２～３か月後になる事もあります。隣地所有者が不在で行方不明のケースもあります。仲介者の口添えで、致し方ないので公簿売買にしましょうと言われても、なんらかの方法があるのでできるだけ実測売買契約にすることをお勧めします。弊社でも行方不明者を探し出して境界確認したケースがありますので次回のコラムで書きますね。
実測売買契約条項には、実測面積が公簿面積より増減した場合の清算金を定めておいた方がよいでしょう。契約書に「売買代金について実測面積と公簿面積が増減する場合には、その異なる面積に１㎡あたりの単価〇〇円を乗じた額を残代金支払い時に清算する。」と明記します。
僅かな差異は売主買主が承諾すれば清算金はなしにすることもできます。条文には「差異が0.1㎡未満の場合は実測清算はしないものとする。」と追記します。
くれぐれも公簿売買契約はトラブルのもととなりますので注意しましょう。
不明な点がありましたら不動産コンサルティングマスターの吉田までご相談ください。
＜民地との境界標＞
