杉並区高円寺のノグチ不動産・吉田忍＜ヨシダシノブ＞です。
灼熱の日が続きます。３８度なんていうと温いお風呂と同じですね。
ご自愛を。
弊社も明日８月１２日から１６日まで夏季休暇とさせていただきます。
今年前半の不動産に関するメインイベントは何といっても民法の改正でしょう。
民法の権利関係の規定については、明治２９年の制定以来実質的な見直しがほとんど行われていませんでしたが、約１２０年ぶりに改正され本年４月１日から施行されました。
それにより不動産取引に関する売買契約書の書式も改訂されています。
旧民法の考え方では債務不履行責任とは別に「瑕疵担保責任」という制度を設けて、引渡後物件に隠れた瑕疵があれば、買主に損害賠償請求と解除の２つの救済手段のみを与えたと説明されていました。
そこで改正民法では、売主は物件を現況で引渡すだけでなく「契約の内容に適合した物件」を引渡す。物件に欠陥があれば売主は債務不履行を負うという規定にしました。
買主に引渡された物件が「種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの」であるとき、売主の債務不履行責任を４分類し買主の選択肢を増やしました。
①修補などの追完請求（改正民法第５６２条）
例：引渡後シロアリの被害が見つかった場合による補修・駆除請求
②代金減額請求（改正民法第563条）
例：土地の数量（面積）不足による売買代金減額
③解除（改正民法第541条・542条）
例：上記土地の数量（面積）不足のために予定の建物が建てられないなど契約の目的を達せられない場合の契約解除
④損害賠償請求（改正民法第415条）
例：上記の場合で建築確認申請料等具体的な費用等は契約解除とともに請求できる
買主は契約時に契約不適合を知っていた場合は、売主は債務不履行責任は負いません。
売買契約書に「建物に雨漏りがあります」と明記していれば売主が補修する義務はありません。
また個人間の売買では
「買主は付帯設備が経年変化、老朽化していることを了承し、給排水設備、給湯器や空調機などの設備に不具合があっても、売主は付帯設備の契約不履行責任は負わないものとする。」などの特約は有効です。特約は売主・買主の合意が必要になります。
売買契約時には、契約不適合責任の範囲と特約について十分な注意と理解を要します。
ご不明な点がありましたら不動産コンサルティングマスターの吉田までご相談ください。
