杉並区高円寺のノグチ不動産吉田忍＜ヨシダシノブ＞です。
本年初めてのコラムです。今年も不動産のことを分かりやすく説明する記事を発信していきます。
また今年から過去の記事をnoteに転記していますのでよかったら読んでくださいね。
今回は地元高円寺の借地事情をご説明いたします。
高円寺は名のごとく多くのお寺があり、長仙寺、長龍寺、高円寺など、それぞれのお寺が広く土地を所有して、借地として様々な人々に貸しています。
また、氷川神社、馬橋稲荷神社などの神社、古くからの大地主も多く、神社、地主も多くの方に土地を貸しています。
弊社は多くの借地を管理している関係上、お寺、神社、地主の方、借地人の方から借地について、様々な相談事を承っています。
始めに借地とはなにかご説明しますね。
借地とは土地所有者と土地賃借人との間で土地賃貸借契約に基づいて取り交わす契約事です。
この契約は「あなたの土地を貸してください。」「あなたに土地を貸しましょう。」との口頭の約束でも成り立ちます。そこで地主は「但し、お金（地代）は頂きます。」と答えます。これで土地賃貸借契約は成立しました。
土地賃貸借契約が成立するともれなく借地借家法がついてきます。
借地借家法は主に弱い立場の借地人を保護するための法律です。
借地に建てる建物の種類によって借地期間が20年、30年と決まってしまい、その間は地主の一方的な判断で土地を返してくれと言えなくなります。借地期間終了が到来しても借地人の建物があり、借地人の契約違反行為等がない限り永久的に土地の返還はできなくなります。
20年、30年と長い契約になるので通常は文書で契約内容を取り決めします。
土地賃貸借契約書には主に地主・借地人の氏名、借地面積、借地期間、建築物の種類、毎月の地代を明記してあります。
弊社に寄せられる相談で多いのは
・借地契約期間の到来による再契約（更新）の決め事
・再契約の際の更新料の金額
・再契約の際の地代の金額
・借地契約中の借地権売買
・借地期間中の建物の建替え・増改築
・地主、借地人の相続問題
などで、主に金銭問題が伴う相談事が大半です。
借地借家法では契約期間の取り決めなどの条文はありますが、地代や借地権譲渡承諾料、更新料などの目安がないためです。
各地主の経済状況や思惑、借地人との関係性によってケースバイケースで決めるのが現状です。
ここに弊社が今までの事例を参照し算定した各種料率を明記しましたのでご参考にしてください。
＜契約満期更新料＞
①堅固建物更新 期間 30年 借地権価格 × 7％～15％
②非堅固建物更新 期間 20年 借地権価格 × 5％～10％
＜譲渡承諾料＞
①借地権売買（贈与） 売買価格 × 10％
②借地権相続 承諾料は無
＜建替承諾料＞
①堅固建物新築 期間 30年 更地価格 × 10％
②非堅固建物新築 期間 20年 更地価格 × 5％
※期間は新たに更新
尚、これらは旧借地借家法による契約によるものです。
堅固建物とは鉄筋コンクリート造、重量鉄骨造で、非堅固建物は木造、軽量鉄骨造に区分します。
参考資料ですので地主・借地人の個々の事情により算出額が変わります。
あくまでも目安として考えてください。
ご質問等がございましたら不動産コンサルティングマスターの吉田までご相談くださいね。
